中央经济工作会议提出，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
基础性制度和长效机制应当怎么理解，又该如何建立呢？如何实现“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的目标？
基础性制度
让百姓住有所居，让市场保持稳定
过去说起房地产调控，人们常说“短期政策”“长效机制”，而“基础性制度”则很少提及。它的内涵是什么？
“房地产基础性制度首要解决的是它的定位问题。”国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲认为，“房子是用来住的、不是用来炒的”。尽管它也带有一定的资产属性和投资功能，但最主要的是居住属性，是要解决老百姓“住有所居”的问题。
“有了明确清晰的定位，还要保持住房政策的稳定性，让市场主体有稳定的预期。”任兴洲说。
“住房政策主要应有两个目标，一是保障居民家庭基本住房需要，不断改善居住条件和社区环境，实现住有所居；二是引导住房投资与住房消费，有效预防和管控系统性风险，促进市场保持稳定。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，要想实现这两个目标，就需要建立能够长期发挥作用、而不是变来变去的政策安排，“从而为每一类人群都提供一个对应的获取住房的渠道，而且这些渠道‘可进入、可选择、可支付、可持续’。”
基础性制度将如何完善？“房地产的基础性制度还包括其产权制度、不动产登记制度、土地征收、储备和出让制度、房地产税收和投融资制度、住房保障制度等。”任兴洲认为，未来要在这些制度层面进行改革和完善。
长效机制
针对性操作性更强，需要多方面共同发力
“多年来，促进房地产市场健康发展的长效机制也一直在研究和推进中。”任兴洲认为，今年中央经济工作会议所提出的房地产政策措施的针对性和可操作性进一步提高，如“在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房”，就是既注重抑制投资投机性购房，又支持自住型的住房需求；“落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标”，就考虑到了新型城镇化进程中一亿新市民落户城市后的住房建设用地问题。同时，针对不同城市市场分化的状况，中央经济工作会议提出“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。这些政策实施后，将通过有效增加供给，缓解热点城市的住房供需矛盾，也有利于从更宽广的视角解决特大城市的住房问题，打破行政区划局限，在更大的区域范围内合理配置资源，引导人口合理流动。
与短期调控不同，长效机制需要在更长时期发挥作用。刘洪玉分析，以税收机制为例，过去调控时，常把各种税的税率和征管规则调来调去，有时通过税惠政策鼓励买房，有时又通过增加税负抑制买房。“税收的长效机制就是要把购房者在不同情景下可能面临的税负一次性公之于众，让购房者清晰知道，如果买房目的是住房投机、住房投资或住房消费，将分别面临什么样的税负，引导购房行为。”
再比如，供地机制。刘洪玉说，一座城市在人口持续流入的情况下，如果土地供应严重不足，政府土地管理目标又是严格控制建设用地供应，则住房升值预期及升值预期驱动下的住房投机难以避免，房价稳定就难以实现。“如果政府土地政策的出发点能从被动管理变为主动管理，将土地管理目标定位为‘努力满足经济社会发展带来的空间需求’，积极拓展土地供应来源、降低土地供给成本、透明土地供应计划、提高土地供给弹性，就有利于稳定市场预期，促进市场稳定。”
明年目标
既防止大起大落，又有效去库存
“抑制泡沫、防止大起大落”应如何界定呢？刘洪玉认为，主要在于保持住房价格的基本稳定，“与同期GDP涨幅、人均可支配收入涨幅、通货膨胀率相比，如果房价涨幅没有超过三个数字中的最高值，就可认为房价基本稳定。”
专家认为，三四线城市库存压力较大与当地经济发展水平有限、城市化工业化发展不足、人口集聚效应不强等有紧密联系。刘洪玉表示，这就要从多方面入手：一是要有效提高教育、医疗等城市公共服务能力和水平，创造更多更好的就业和发展机会，吸引农业转移人口去落户、定居并借此消化库存；二是要适当收紧甚至暂缓新增土地供给，提高新建商品房项目的品质，避免增加新的库存压力；三是通过改革与农村土地相关的体制机制，让农民在进城时有更殷实的“嫁妆”，从而使其拥有在城市体面生活的物质基础、在城市购买住房的资金能力，而不是单纯依靠财政补贴才能买得起房。
（新华网）
