各镇政府、街道办事处，经济开发区管委会，市政府各部门，各直属企事业单位，双管单位：
为了解决住宅小区物业管理中存在的突出问题，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《山东省物业管理条例》、省住房和城乡建设厅等11厅局《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》等法规和政策规定，结合我市实际，制定本意见。
一、明确物业主管部门与街道办事处的物业管理工作职责
（一）市房产管理局
1.负责本行政区域内物业管理活动的监督指导工作；
2.在受理物业管理区域划分申请之日起二十日内，在征求街道办事处（镇政府）的意见后进行划分登记，并告知申请单位；
3.在收到业主委员会提交的业主委员会备案材料之日起十日内内，对符合条件的发给业主委员会备案证明；
4.评定物业服务企业信用等级；
5.会同物价部门制定物业管理收费标准；
6.对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为进行处罚；
7.对建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权的行为进行处罚；
8.对物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的行为进行处罚；
9.对建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要物业管理用房的行为进行处罚；
10.对未经业主同意，擅自改变物业管理用房的用途的行为进行处罚；
11.对住宅室内装修违规行为进行制止和查处。
（二）街道办事处、镇政府、经济开发区管委会（以下简称“街道办事处”）
1.负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，定期召集物业管理联席会议，对辖区物业管理工作进行监督管理；
2.在收到业主委员会提交的业主委员会备案材料后，对符合条件的发给业主委员会备案证明；
3.业主委员会不履行召集业主大会会议、业主大会临时会议义务的，经业主申请，由街道办事处负责组织业主召开业主大会会议或业主大会临时会议；
4.业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财务移交给新一届业主委员会，不及时移交的，街道办事处应当协调督促其移交；
5.街道办事处的社区居委会具体指导、协调物业管理的有关工作，业主大会成立前的物业管理，由社区居委会组织实施；
6.负责召集物业管理联席会议；
7.已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积的百分之五十，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，由街道办事处责令建设单位限期改正；
8.违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，由街道办事处责令限期改正，并通告全体业主；
9.业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，由街道办事处责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作；
10.业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，由街道办事处责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；
11.因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
二、建立物业管理联席会议制度
（一）物业管理联席会议。物业管理联席会议由各街道办事处负责召集，一般每季度召开一次，特殊情况随时召开。由辖区内各社区居委会、公安派出所、市场监管、综合执法、环保、城建、房管、社区服务中心、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、供水、供电、供热、供气等部门单位参加。物业管理联席会议主要协调下列事项:
1.业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
2.物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
3.物业管理区域内发生的突发事件;
4.物业管理与社区管理的衔接和配合;
5.需要协调的其他物业管理事项。
物业管理联席会议的记录应存档。
（二）参加物业管理联席会议的有关部门工作职责
1.市综合行政执法局
（1）对占用绿地停放车辆、擅自搭建建筑物、构筑物的处罚；
（2）对在建筑物、构筑物或者其他设施和树木上张贴、涂写、刻画或者违反规定在山、石等自然景物上刻、凿和违规设置发布户外广告、临时性户外广告等设施的处罚；
（3）对损坏城市绿化以及绿化设施的处罚；
（4）对再生资源回收企业、个体经营者在物业管理区域内乱堆乱放废旧物品等破坏环境卫生的处罚；
（5）对从事生产、加工和经营活动污染、损坏路面的处罚；
（6）对单位和饮食业经营者产生的厨余垃圾不按照规定单独收集、运输的处罚；
（7）对带有病毒、病菌和其他有毒有害物质的废弃物，不按照规定进行无害化处理或者不单独处置的处罚；
（8）破坏或者擅自拆除、占用环境卫生设施的处罚；
（9）对在居民区内或者邻近居民区的场所从事经营性喷漆或者其他散发有毒有害气体的作业的处罚；
（10）对在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内，夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业的处罚；
（11）对城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施致使排放的油烟对居民的居住环境造成污染的处罚；
（12）对在城市居民区内利用非独立居民住宅从事产生油烟、有毒有害及恶臭气体、粉尘的商业和饮食经营、加工活动的处罚；
（13）在城市建成区内露天烧烤经营的处罚；
（14）对露天焚烧油毡、沥青、橡胶、塑料、皮革、垃圾、落叶的处罚；
（15）对无营业执照或不按规定的经营范围、经营方式从事经营活动的处罚；
（16）对养护责任单位未按照规定进行养护、清理、补植、修剪树木的处罚；
（17） 对养护责任单位未尽到养护责任造成绿地损失的处罚；
（18）对未经批准擅自迁移、砍伐树木的处罚；
（19）对擅自关闭、闲置或者拆除生活垃圾处置设施、场所及随意倾倒、抛撒或者堆放生活垃圾处罚；
（20）对未按照相关规定处理餐厨废弃物的处罚；
（21）对临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的处罚；
（22）对违反排水和污水处理管理规定的处罚。
2.市城乡建设局
（1）对擅自改装供热和燃气设施，盗用燃气的处罚；
（2）对未经批准擅自改变建筑物使用性质的处罚；
（3）供热争议调解。
3.市公安局
（1）负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理；
（2）对饲养动物干扰正常生活或放任动物恐吓他人的处罚；
（3）对制造噪音干扰正常生活的处罚；
（4）对生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所与居住场所设置在同一建筑物内、未与居住场所保持安全距离或其他场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准的处罚；
（5）对房屋出租人未按规定申报承租人居住情况的处罚；
（6）对违规燃放烟花爆竹的处罚；
（7）对高层建筑未按规定设置消防安全标识或单位和个人占用、堵塞消防车通道、防火间距、消防车登高操作面、设置影响消防车登高操作面的架空管线、照明设施等障碍物、占用、堵塞、封闭或者擅自分隔共用部位的楼梯、疏散通道、安全出口、避难层（间）的处罚；
（8）对消防设施、器材、通道等违反消防管理规定存在火灾隐患的处罚；
（9）对建筑物外立面装修、装饰、节能改造、设置广告不符合消防安全要求逾期未改的处罚；
（10）对在居民住宅区内占用消防车通道拒不改正的行为进行查处；
（11）对拒不配合公安消防队、专职消防队依法履行职责的处罚；
（12）对拒不遵守公安机关依法发布的禁令，威胁公共消防安全的处罚。
4.市环保局
（1）负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理；
（2）对向水体排放油类、酸液、碱液或剧毒废液的处罚；
（3）对工业生产、昼间建筑施工作业以及其他生产经营活动中产生的噪音或者边界噪声超过国家规定标准造成环境污染的处罚；
（4）对室内使用的音响器材造成环境噪声污染的处罚；
（5）对未采取相应防范措施，造成危险废物扬散、流失、渗漏或者造成其他环境污染的处罚；
（6）对从事畜禽养殖、屠宰、制革、橡胶、骨胶炼制、骨粉、鱼粉、生物发酵、饲料等向大气排放恶臭气体的加工、生产活动，未远离居民居住区，未采取措施，使恶臭气体对附近居民生活环境造成污染的的处罚。
5.市物价局
（1）会同市房产管理局制定物业服务企业收费标准；
（2）负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费及供水、供电、供热、供气等收费行为进行监督管理；
（3）对未按规定进行物业服务收费公示的处罚；
（4）对物业服务企业未按规定使用电梯运行费的行为进行处罚。
6.市市场监督管理局
（1）负责物业管理区域内符合《青岛市企业住所（经营场所）登记管理办法》《企业登记提交材料规范》规定的经营户依法办理注册登记；
（2）依法查处未取得营业执照擅自从事无需经过审批的生产经营活动；
（3）指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对锅炉、压力容器、电梯等特种设备进行监督管理；
（4）对建设单位安装未经首次强制检定或检定不合格的住宅用水表、电能表、燃气表、热能表的处罚；
（5）对电梯的日常维护单位未严格按照安全技术规范和有关标准的要求进行施工或者接到故障通知后，未立即赶赴现场并采取必要的应急救援措施的处罚；
（6）对电梯存在严重事故隐患，未及时告知电梯使用单位并向负责特种设备安全监督管理部门报告的处罚；
（7）对使用未取得许可生产，未经检验或检验不合格特种设备，或者国家明令淘汰，已经报废的特种设备处罚；
（8）对发生特种设备事故时，不立即组织抢救或者在事故调查处理期间擅离职守或者逃逸的处罚；
（9）对特种设备出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的处罚。
7.市水利局
（1）对未经批准擅自取水的、未依照批准的取水许可规定条件取水的行为进行处罚；
（2）对用水单位和个人为家庭生活等非经营性活动开凿水井的行为进行处罚。
8.市科技和工业信息化局
（1）对违反规定拒绝供电或者中断供电的行为责令改正；
（2）对危害供电、用电安全或者扰乱供电、用电秩序的行为进行处罚；
（3）对盗窃电能的行为进行处罚。
参加物业管理联席会议的各部门要建立“网格化”管理模式，在住宅小区公布职责范围和联系人姓名、联系方式，公开接受小区居民的意见、建议和投诉，确保群众诉求第一时间得到妥善处理。
三、明确专业经营单位管理职责
今后新建住宅小区，市城乡建设局在进行建设工程规划审批和审查时，应当就住宅小区配套专业经营设施设备的建设标准征求专业经营单位的意见。供水、供电、供暖、供气等专业经营单位要提前介入，与建设单位就专业经营设施设备产权移交接收管理事宜达成协议，实施过程监管。在住宅小区竣工验收合格后，与建设单位进行专业经营设施设备产权移交接收。产权移交后，由专业经营单位负责专业经营设施设备的维修、养护、更新工作。专业经营单位要抄表收费到最终用户，对住宅小区内专业经营设施设备的报修进行受理和处理，提供收费、停供信息查询，受理并处理因上述问题引起的各类矛盾纠纷。
四、依法成立住宅小区业主委员会
目前，我市268个住宅小区（含无物业企业服务的住宅小区）中，有34个住宅小区成立了业主委员会，除澳门花园小区业主委员会外，其余小区业主委员会均需要进行换届选举。各街道办事处要按照《山东省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》和《莱西市业主大会和业主委员会指导意见》的规定，制定工作计划，明确工作分工，按照先易后难的原则，组织、指导成立业主大会和业主委员会。
未成立业主委员会的住宅小区，暂由社区居委会代行业主委员会职责。
五、开展老旧住宅小区整治改造
市房产管理局负责会同市城乡建设局、财政局、街道办事处编制《莱西市老旧住宅小区整治改造2016-2020年工作规划》，按照先重后轻的原则，制定年度整治改造方案，报市政府批准后，按计划逐步实施，并将改造资金列入财政预算。整治改造工作由所在地街道办事处负责按相关规定组织实施。工程验收合格后，根据决算审计值由市、街道两级按1:1的比例承担。整治改造的主要内容是完善治安防控设施、健全环卫消防设施、改善小区环境设施、改造小区基础设施和小区居民整治改造意愿强烈的其他内容。
供电、通信、广电、供水、排水、燃气、热力等单位要积极配合，将老旧住宅小区电力、通信、有线电视、给排水、供气、供暖等线路和设施的改造、迁移，优先列入本单位、本系统工程规划，相应安排专项资金，按照老旧住宅小区整治改造工作进度同步完成改造或迁移任务。老旧住宅小区的原产权单位，在自身财力可负担的范围内，动用企业公积金或事业单位职工福利基金，主动分担部分整治改造费用。号召大中型企业资助老旧住宅小区整治改造。完成整治改造的老旧住宅小区，专业经营设施设备的产权依法移交专业经营单位，由专业经营单位专业经营设施设备的维修、养护、更新工作。
各街道办事处要设立专门物业管理机构（机构编制由内部调剂），负责组织、指导业主大会的成立和业主委员会的成立、改选、换届工作，对物业管理小区进行监督管理。对无物业服务企业管理的老旧住宅小区，社区居委会要组建社区物业服务站（站负责人由社区居委会主任兼任）进行日常综合管理，提供卫生保洁、日常综合维修、绿化维护等基础性服务，市政府根据各社区物业服务站的实际服务规模给予一次性筹建补助费3万元。居委会逐步引导老旧小区物业管理引入市场公平竞争机制，由业主自主选择物业服务企业，签订服务协议，由物业服务企业提供卫生保洁、日常综合维修、绿化维护等物业服务。
六、依法严格规范“居改非”行为
业主不得违反法律法规和管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居委会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。
物业服务企业要加大日常巡查，及时制止居民将住宅房屋改为经营性用房，并及时向社区居委会报告，由社区居委会联系市综合行政执法局、市场监督管理局、环境保护局等部门依法进行处罚。
七、建立督导考核和责任追究制度
市级成立社区物业管理工作领导小组，由市政府分管副市长任组长，市房产管理局、综合执法局、城乡建设局、环境保护局等部门负责人为成员。市社区物业管理工作领导小组办公室设在市房产管理局，具体负责社区物业管理工作的综合协调，定期组织开展物业管理工作的考核评定。对各相关部门、街道办事处、社区居委会工作情况的考核，纳入市、街道科学发展综合考核。对推诿扯皮、拖延不办引发上访或者造成严重后果的，严肃追究相关部门单位及工作人员的责任。对物业服务企业工作考核情况，纳入物业服务企业信用等级评定。
本意见自2016年５月２７日起实施，有效期5年。
