四版：楼市金刊
我市房产开发管理再上新水平
刊发日期：2011-12-16 阅读次数： 作者：admin 语音阅读：
今年以来，市房产管理局进一步规范行业管理、建立健全档案信息管理系统、积极开展诚信承诺活动，不断加强市场监测、正确引导合理消费，房产开发管理再上新水平。
行业管理得到规范，市场秩序明显好转。坚持“规范与发展并行，管理与服务并重”的工作思路，根据上级主管部门的部署，结合我市实际，开展了房地产规范管理年活动，加强了对房地产开发建设项目的前期、中期和后期的全过程动态管理。对开发企业未取得《房地产开发经营许可证》、《商品房预（销）售许可证》擅自开发经营的，立即停止其违法行为，并将企业的违法违规行为记入了不良行为记录，直接与企业的资质挂钩。同时，责令限期办理房地产开发许可手续。
建立企业综合管理档案和信用信息管理系统。把开发企业的开发业绩、诚信情况、业主意见、社会评价、纳税情况等纳入评价体系，建立了企业库、项目库和人才库。加大了对企业诚信、社会贡献、社会评价所占比重，并公开评定标准，鼓励社会各界广泛参入，搭建群众监督开发企业的平台，促使企业和购房者双方地位平等、交易公平。促使开发企业在获得经济效益的同时，更加注重社会效益，通过企业资质年检和企业评价，实现优胜劣汰，进一步提高了开发企业整体素质。
突出项目管理一条主线制度。着重抓好项目开发建设关键环节，变静态管理为动态管理、全程管理；变企业管理为项目管理、楼盘管理，直至每一套房屋的管理。加强了对开发建设项目的前期、中期和后期的全过程动态管理。
积极开展诚信承诺活动，保护了购房消费者的合法权益。为了保护购房消费者的合法权益，完善商品住宅售后服务制度，促进住房消费市场的健康发展，认真组织开发企业开展了诚信承诺活动，进一步促进了企业的诚信意识和自律意识，发挥了较好的社会效益。
加强市场监测，正确引导居民住房消费。建立了以楼盘表为核心的房地产市场信息系统和预警预报体系，全面、准确、及时掌握房地产市场状况和运行态势。加强对同地段、同品质房屋销售价格情况的分析，准确判断房价变动趋势，正确引导居民住房消费。通过新闻媒体大力宣传房地产开发法律法规和政策规定，进一步增强了广大人民群众自我保护能力，从源头上减少了纠纷和矛盾，促进了我市房地产市场向理性的方向发展。
下一步，房管局将突出七项重点工作，确保我市房产市场健康运行。
加强房地产开发项目管理。开发项目在具有已批准的修建性详细规划、符合开发年度计划?涉及拆迁的，还须符合拆迁年度计划?，取得《项目建设条件意见书》后，方可出让。重要地段或成片开发项目必须由市政府集中审批。禁止以集资合作建房、旧村改造、利用原划拨土地及工业科技教育等名义获得优惠政策的土地，转用于房地产开发经营。
建立开发项目资本金监管制度。根据青岛市的统一要求，凡在国有土地上实施房地产开发经营的，均执行项目资本金制度。项目资本金是指在房地产开发项目建安配套总投资中，由房地产开发企业按规定专户存储，专项用于该房地产开发项目的货币资金。项目资本金占项目建安配套总投资的比例不得低于３５％。将项目资本金监管与资质管理结合起来，解决项目投资总额与企业注册资本相差悬殊，项目开发与配套设施脱节，工程款和民工工资拖欠以及“半拉子”工程等问题，降低项目运作风险。
规范商品房销售行为。加强商品房预（销）售、商品房买卖合同备案管理，严格执行国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前不得为其办理转让手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，不得为其办理房屋权属登记手续。推行商品房预（销）售合同网上即时备案，提高商品房交易信息的透明度，防止私下交易。
加强房地产市场监管。突出项目一条主线，抓好项目建设条件意见书、开发资格、项目资本金监管、拆迁许可、开发经营许可、项目手册备案、预售许可和销售合同备案、竣工综合验收备案等开发关键环节的管理。加强房地产开发项目审批管理，依法严肃查处各类违法违规行为，并记入房地产企业信用档案。对情节严重的要依法查处，并公开曝光，切实规范房地产开发经营行为。
加强综合验收备案。确保新建小区的市政配套设施、居委会、物业管理用房等公用设施与小区同步建设并按时移交给小区业主，为基层组织建设、群众生活改善、功能配套完善奠定基础。未进行综合验收备案或综合验收备案不合格的开发项目，不得交付使用；擅自交付使用的，要停止该开发企业的相关业务并依法给予行政处罚。
合理调控投资规模，保持供需结构基本平衡。一是及时把握市场动态，调控房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量投入，避免企业超负债能力、超计划规模的开发项目。二是及时对商品房供需结构进行调整，有效控制超过我市实际需求能力的高档住宅和别墅的开发比例，引导开发企业开发建设中低价位住房，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。
拓宽销售渠道，吸引外地人购房。全面展示我市的对外形象，实行走出去方针，以优美的人居环境，优惠的房屋价格吸引外地人前来投资置业，促进全市房地产市场持续健康发展。
行业管理得到规范，市场秩序明显好转。坚持“规范与发展并行，管理与服务并重”的工作思路，根据上级主管部门的部署，结合我市实际，开展了房地产规范管理年活动，加强了对房地产开发建设项目的前期、中期和后期的全过程动态管理。对开发企业未取得《房地产开发经营许可证》、《商品房预（销）售许可证》擅自开发经营的，立即停止其违法行为，并将企业的违法违规行为记入了不良行为记录，直接与企业的资质挂钩。同时，责令限期办理房地产开发许可手续。
建立企业综合管理档案和信用信息管理系统。把开发企业的开发业绩、诚信情况、业主意见、社会评价、纳税情况等纳入评价体系，建立了企业库、项目库和人才库。加大了对企业诚信、社会贡献、社会评价所占比重，并公开评定标准，鼓励社会各界广泛参入，搭建群众监督开发企业的平台，促使企业和购房者双方地位平等、交易公平。促使开发企业在获得经济效益的同时，更加注重社会效益，通过企业资质年检和企业评价，实现优胜劣汰，进一步提高了开发企业整体素质。
突出项目管理一条主线制度。着重抓好项目开发建设关键环节，变静态管理为动态管理、全程管理；变企业管理为项目管理、楼盘管理，直至每一套房屋的管理。加强了对开发建设项目的前期、中期和后期的全过程动态管理。
积极开展诚信承诺活动，保护了购房消费者的合法权益。为了保护购房消费者的合法权益，完善商品住宅售后服务制度，促进住房消费市场的健康发展，认真组织开发企业开展了诚信承诺活动，进一步促进了企业的诚信意识和自律意识，发挥了较好的社会效益。
加强市场监测，正确引导居民住房消费。建立了以楼盘表为核心的房地产市场信息系统和预警预报体系，全面、准确、及时掌握房地产市场状况和运行态势。加强对同地段、同品质房屋销售价格情况的分析，准确判断房价变动趋势，正确引导居民住房消费。通过新闻媒体大力宣传房地产开发法律法规和政策规定，进一步增强了广大人民群众自我保护能力，从源头上减少了纠纷和矛盾，促进了我市房地产市场向理性的方向发展。
下一步，房管局将突出七项重点工作，确保我市房产市场健康运行。
加强房地产开发项目管理。开发项目在具有已批准的修建性详细规划、符合开发年度计划?涉及拆迁的，还须符合拆迁年度计划?，取得《项目建设条件意见书》后，方可出让。重要地段或成片开发项目必须由市政府集中审批。禁止以集资合作建房、旧村改造、利用原划拨土地及工业科技教育等名义获得优惠政策的土地，转用于房地产开发经营。
建立开发项目资本金监管制度。根据青岛市的统一要求，凡在国有土地上实施房地产开发经营的，均执行项目资本金制度。项目资本金是指在房地产开发项目建安配套总投资中，由房地产开发企业按规定专户存储，专项用于该房地产开发项目的货币资金。项目资本金占项目建安配套总投资的比例不得低于３５％。将项目资本金监管与资质管理结合起来，解决项目投资总额与企业注册资本相差悬殊，项目开发与配套设施脱节，工程款和民工工资拖欠以及“半拉子”工程等问题，降低项目运作风险。
规范商品房销售行为。加强商品房预（销）售、商品房买卖合同备案管理，严格执行国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前不得为其办理转让手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，不得为其办理房屋权属登记手续。推行商品房预（销）售合同网上即时备案，提高商品房交易信息的透明度，防止私下交易。
加强房地产市场监管。突出项目一条主线，抓好项目建设条件意见书、开发资格、项目资本金监管、拆迁许可、开发经营许可、项目手册备案、预售许可和销售合同备案、竣工综合验收备案等开发关键环节的管理。加强房地产开发项目审批管理，依法严肃查处各类违法违规行为，并记入房地产企业信用档案。对情节严重的要依法查处，并公开曝光，切实规范房地产开发经营行为。
加强综合验收备案。确保新建小区的市政配套设施、居委会、物业管理用房等公用设施与小区同步建设并按时移交给小区业主，为基层组织建设、群众生活改善、功能配套完善奠定基础。未进行综合验收备案或综合验收备案不合格的开发项目，不得交付使用；擅自交付使用的，要停止该开发企业的相关业务并依法给予行政处罚。
合理调控投资规模，保持供需结构基本平衡。一是及时把握市场动态，调控房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量投入，避免企业超负债能力、超计划规模的开发项目。二是及时对商品房供需结构进行调整，有效控制超过我市实际需求能力的高档住宅和别墅的开发比例，引导开发企业开发建设中低价位住房，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。
拓宽销售渠道，吸引外地人购房。全面展示我市的对外形象，实行走出去方针，以优美的人居环境，优惠的房屋价格吸引外地人前来投资置业，促进全市房地产市场持续健康发展。