四版：楼市金刊
房管局“九规范”力促房产开发行为健康有序
刊发日期：2011-08-05 阅读次数： 作者：laixixwzx 语音阅读：
市房产管理局不断强化措施，全面规范房地产开发管理，进一步促进了房产市场的健康、有序发展。
规范开发计划管理。充分发挥房地产开发计划对房地产市场的指导和调控作用。市房产管理部门会同有关部门，编制我市房地产开发年度计划。市国土资源、城建等部门严格执行房地产开发年度计划，未列入开发年度计划的项目，不得办理相关手续。
房地产开发企业应当严格执行房地产开发年度计划。对不严格执行计划、不按时开竣工的，市发改、城建和房产管理等部门要按照有关规定进行处理。
规范开发用地管理。加强对房地产开发用地的监管。市国土部门应依据房地产开发年度计划编制年度用地计划。市房产管理部门应组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求提出书面意见；市城建部门应对开发项目的性质、规模、规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见，作为房地产开发用地出让或划拨的依据之一。
房地产开发用地出让或划拨，必须具有市房产管理部门和市城建部门出具的建设条件和规划条件书面意见，经市人民政府批准后，方可组织公开招标、拍卖、挂牌出让或划拨。土地依法出让前，市国土部门应当征求房产管理部门意见，由房产管理部门对参与土地出让活动的开发企业资质等级进行审查，确保土地出让给相应资质等级的开发企业。未取得开发项目建设条件和规划条件书面意见的开发用地，市国土部门不得办理土地出让或划拨手续。未取得资质等级证书或者暂定资质证书的企业，市国土部门不得向其出让或划拨国有土地使用权。
房地产开发企业必须按照合同约定的动工时间进行开发建设。对擅自改变土地使用性质、超出用地规模开发建设、利用集体土地进行房地产开发或与集体经济组织私自签订协议非法开发等行为，市国土、城建、房产部门应依法查处。
规范规划控制管理。房地产开发必须符合全市土地利用总体规划、城市总体规划和详细规划，房地产开发企业必须严格按照规划许可限定的范围进行开发建设，严禁未经规划许可擅自开发建设或超出规划许可范围开发建设。市城建部门对于企业未领取《建设工程规划许可证》擅自开发建设以及未按规划审批要求进行开发建设的，要依法查处。
规范房屋拆迁管理。房地产开发企业应当严格执行城镇房屋拆迁年度计划，依法申请拆迁许可，并按程序实施房屋拆迁。在没有落实拆迁安置房源和补偿资金不到位的情况下，不得实施拆迁。拆迁评估机构要按照规定，独立、客观、公正地实施拆迁评估。对违反拆迁年度计划或未经拆迁许可擅自实施拆迁，未与被拆迁居民签订拆迁补偿协议即将房屋拆除，以停水、停电、停气、停暖、阻断交通、破坏相邻公用设施和暴力胁迫等手段强迫被拆迁人签订协议或搬迁以及违法进行拆迁评估等行为，市房产部门应当依法查处。
规范施工管理。房地产开发企业应当严格执行有关施工、监理等方面的规定，依法办理招标投标、委托监理、施工许可等手续。对应招标而未招标、未实施监理、未经施工许可擅自开工，明示或暗示勘查、施工、监理单位违反强制性标准，明示或暗示施工单位使用不合格建筑材料、构配件设备等行为，市城建部门应当依法查处。
规范配套管理。加强对房地产开发项目管理。对开发项目不符合条件或者有下列情形之一的房地产开发企业，建设行政主管部门不得审批或同意其新开发建设项目：未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的；房地产开发项目资本金达不到规定标准的；已开发建设项目严重拖欠工程款的。
房地产开发企业应当依法将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。对于施工图设计文件未经审查或者审查不合格而擅自施工的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。
房地产开发企业不得将工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理单位或者将工程肢解发包，不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准、降低建设工程质量或者使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。凡有上述行为的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。
房地产开发企业应当依法办理工程质量监督手续。对于未按照国家规定办理工程质量监督手续的，建设行政主管部门不得颁发施工许可证，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。
房地产开发项目经竣工验收合格后，房地产开发企业应当及时向建设行政主管部门备案。对于住宅小区等群体房地产开发项目，还应当按照有关规定进行综合验收。凡未组织竣工验收（包括综合验收，下同）或者验收不合格的房地产开发项目不得交付使用。对于房地产开发企业将未经验收或者验收不合格的房地产开发项目交付使用的，应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》?责令改正并进行处罚。
房地产开发企业开发建设的项目，凡是工程质量低劣或者发生重大工程质量事故的，建设行政部门应当责令改正，并依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》进行处罚。在处罚决定书规定的停业整顿期间内，房地产开发主管部门不得审批或同意其新开项目。
对于已完工的房地产开发项目有违反合同约定拖欠工程款的，建设行政主管部门对其新开发建设项目不得颁发施工许可证。
规范项目手册管理。房地产开发企业在取得房地产开发用地使用权后，必须按规定领取项目手册，如实填写、记录房地产开发建设经营情况、物业管理情况，及相关管理部门对项目开发建设经营活动的有关意见，并根据工程进度到房地产开发主管部门办理备案手续。未依法领取项目手册或未按规定办理备案手续的，开发主管部门应当按规定查处。
规范项目资本金管理。严格执行房地产开发项目资本金和经营权证明制度。房地产开发企业在项目开工建设之前，应当办理项目资本金监管手续，领取经营权证明。未办理资本金监管手续或未取得开发经营权证明擅自进行开发经营的，房地产开发主管部门应当依法查处；项目资本金占开发项目总投资的比例不得低于３５％，解决项目开发与配套设施建设脱节、工程款与民工工资拖欠等问题，降低项目运作风险。未办理项目资本金监管手续的?建设部门不得办理建筑工程施工许可手续。
规范竣工综合验收管理。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业必须按规定办理综合验收备案。开发项目经综合验收备案后方可交付使用。将未经综合验收或综合验收不合格的房屋交付使用的，房地产开发主管部门和城市管理行政执法部门应按职责依法查处。（五）加强和完善综合验收备案制度。房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用。开发项目经建设工程竣工验收备案后，房地产开发企业应当按照有关规定，向开发主管部门申请综合验收。
开发主管部门应当自企业申请之日起７日内进行综合验收，并出具验收意见。经验收不合格的，开发主管部门应当重新组织综合验收。未经综合验收或综合验收不合格的房地产开发项目，不得交付使用，房屋权属管理部门不得办理房屋产权登记手续。
规范开发计划管理。充分发挥房地产开发计划对房地产市场的指导和调控作用。市房产管理部门会同有关部门，编制我市房地产开发年度计划。市国土资源、城建等部门严格执行房地产开发年度计划，未列入开发年度计划的项目，不得办理相关手续。
房地产开发企业应当严格执行房地产开发年度计划。对不严格执行计划、不按时开竣工的，市发改、城建和房产管理等部门要按照有关规定进行处理。
规范开发用地管理。加强对房地产开发用地的监管。市国土部门应依据房地产开发年度计划编制年度用地计划。市房产管理部门应组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求提出书面意见；市城建部门应对开发项目的性质、规模、规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见，作为房地产开发用地出让或划拨的依据之一。
房地产开发用地出让或划拨，必须具有市房产管理部门和市城建部门出具的建设条件和规划条件书面意见，经市人民政府批准后，方可组织公开招标、拍卖、挂牌出让或划拨。土地依法出让前，市国土部门应当征求房产管理部门意见，由房产管理部门对参与土地出让活动的开发企业资质等级进行审查，确保土地出让给相应资质等级的开发企业。未取得开发项目建设条件和规划条件书面意见的开发用地，市国土部门不得办理土地出让或划拨手续。未取得资质等级证书或者暂定资质证书的企业，市国土部门不得向其出让或划拨国有土地使用权。
房地产开发企业必须按照合同约定的动工时间进行开发建设。对擅自改变土地使用性质、超出用地规模开发建设、利用集体土地进行房地产开发或与集体经济组织私自签订协议非法开发等行为，市国土、城建、房产部门应依法查处。
规范规划控制管理。房地产开发必须符合全市土地利用总体规划、城市总体规划和详细规划，房地产开发企业必须严格按照规划许可限定的范围进行开发建设，严禁未经规划许可擅自开发建设或超出规划许可范围开发建设。市城建部门对于企业未领取《建设工程规划许可证》擅自开发建设以及未按规划审批要求进行开发建设的，要依法查处。
规范房屋拆迁管理。房地产开发企业应当严格执行城镇房屋拆迁年度计划，依法申请拆迁许可，并按程序实施房屋拆迁。在没有落实拆迁安置房源和补偿资金不到位的情况下，不得实施拆迁。拆迁评估机构要按照规定，独立、客观、公正地实施拆迁评估。对违反拆迁年度计划或未经拆迁许可擅自实施拆迁，未与被拆迁居民签订拆迁补偿协议即将房屋拆除，以停水、停电、停气、停暖、阻断交通、破坏相邻公用设施和暴力胁迫等手段强迫被拆迁人签订协议或搬迁以及违法进行拆迁评估等行为，市房产部门应当依法查处。
规范施工管理。房地产开发企业应当严格执行有关施工、监理等方面的规定，依法办理招标投标、委托监理、施工许可等手续。对应招标而未招标、未实施监理、未经施工许可擅自开工，明示或暗示勘查、施工、监理单位违反强制性标准，明示或暗示施工单位使用不合格建筑材料、构配件设备等行为，市城建部门应当依法查处。
规范配套管理。加强对房地产开发项目管理。对开发项目不符合条件或者有下列情形之一的房地产开发企业，建设行政主管部门不得审批或同意其新开发建设项目：未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的；房地产开发项目资本金达不到规定标准的；已开发建设项目严重拖欠工程款的。
房地产开发企业应当依法将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。对于施工图设计文件未经审查或者审查不合格而擅自施工的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。
房地产开发企业不得将工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理单位或者将工程肢解发包，不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准、降低建设工程质量或者使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。凡有上述行为的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。
房地产开发企业应当依法办理工程质量监督手续。对于未按照国家规定办理工程质量监督手续的，建设行政主管部门不得颁发施工许可证，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。
房地产开发项目经竣工验收合格后，房地产开发企业应当及时向建设行政主管部门备案。对于住宅小区等群体房地产开发项目，还应当按照有关规定进行综合验收。凡未组织竣工验收（包括综合验收，下同）或者验收不合格的房地产开发项目不得交付使用。对于房地产开发企业将未经验收或者验收不合格的房地产开发项目交付使用的，应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》?责令改正并进行处罚。
房地产开发企业开发建设的项目，凡是工程质量低劣或者发生重大工程质量事故的，建设行政部门应当责令改正，并依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》进行处罚。在处罚决定书规定的停业整顿期间内，房地产开发主管部门不得审批或同意其新开项目。
对于已完工的房地产开发项目有违反合同约定拖欠工程款的，建设行政主管部门对其新开发建设项目不得颁发施工许可证。
规范项目手册管理。房地产开发企业在取得房地产开发用地使用权后，必须按规定领取项目手册，如实填写、记录房地产开发建设经营情况、物业管理情况，及相关管理部门对项目开发建设经营活动的有关意见，并根据工程进度到房地产开发主管部门办理备案手续。未依法领取项目手册或未按规定办理备案手续的，开发主管部门应当按规定查处。
规范项目资本金管理。严格执行房地产开发项目资本金和经营权证明制度。房地产开发企业在项目开工建设之前，应当办理项目资本金监管手续，领取经营权证明。未办理资本金监管手续或未取得开发经营权证明擅自进行开发经营的，房地产开发主管部门应当依法查处；项目资本金占开发项目总投资的比例不得低于３５％，解决项目开发与配套设施建设脱节、工程款与民工工资拖欠等问题，降低项目运作风险。未办理项目资本金监管手续的?建设部门不得办理建筑工程施工许可手续。
规范竣工综合验收管理。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业必须按规定办理综合验收备案。开发项目经综合验收备案后方可交付使用。将未经综合验收或综合验收不合格的房屋交付使用的，房地产开发主管部门和城市管理行政执法部门应按职责依法查处。（五）加强和完善综合验收备案制度。房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用。开发项目经建设工程竣工验收备案后，房地产开发企业应当按照有关规定，向开发主管部门申请综合验收。
开发主管部门应当自企业申请之日起７日内进行综合验收，并出具验收意见。经验收不合格的，开发主管部门应当重新组织综合验收。未经综合验收或综合验收不合格的房地产开发项目，不得交付使用，房屋权属管理部门不得办理房屋产权登记手续。